万科A000002：地产龙头多元先锋

生产领导者，多元化先锋公司耕耘房地产开发行业30余年经过多次循环，在全国布局中具有领先的开发实力和较高的品牌认知度销售规模一直处于行业前三2021年合同销售额为6278亿元，占市场的3.5%同时，公司积极发展物业管理，物流仓储，长租公寓，商业地产等多元化业务2021年房地产开发，物业管理和其他业务收入占比分别为95%，4.4%和0.7%成熟后期，赛道依旧宽阔，快周转走向慢时代我们预计2020—2030年商品房需求每年12亿㎡，行业不会大幅萎缩房地产开发仍然是一个比较宽的赛道，标杆房企有望保持增长短期基本面没有改善，政策博弈还会继续房地产长期金融属性淡化，一直坚守财务底线的低杠杆房企脱颖而出房地产开发基本扎实2021年，房屋开发业务收入4299亿元，同比增长7%毛利率降至21.7%，预计伴随着高价项目的出清和快速周转模式的退出，毛利率将趋于稳定该公司在量入为出的情况下谨慎投资2021年征地强度30%，新土储销售比例70%2021年底Q1总储土面积为1.47亿㎡，仍可满足未来两三年的建设需求多元化业务领先优势明显2021年，公司物业管理业务收入164亿元，同比增长29%，毛利率17.4%，其他业务收入近几年在30亿元左右波动，毛利率始终保持在60%以上物业服务云定义社区，商业企业，城市空间协同驱动，已于2022年4月向HKEx提交招股书，万伟物流持续发展高标准仓储和冷链物流，冷链仓储规模全国第一，租赁住房的开业规模和运营效率均居行业前列，商业地产依托印度平台，管理规模最高，追求轻重兼备稳健经营，财务无忧公司坚持稳健经营2021年加权净资产收益率水平为9.8%，比上年下降10%主要是受到利润率下滑趋势的影响为了保护投资者的收益，分红比例提高到50%公司重视财务安全2021年经营性现金流净额为41亿元，连续13年为正三条红线一直是绿色的，融资成本不断降低到4.11%估值及投资建议:公司作为地产龙头和多元化开创者，主营业务稳定，新兴业务增长迅速结合绝对估值和相对估值，我们认为公司合理的股价区间为22.5至25.4元，较当前股价溢价16%至31%预计公司2022年至2024年净利润分别为258/273/287亿元，每股收益分别为2.22/2.35/2.47元，对应当前股价PE分别为8.7/8.3/7.8倍，首次给予买入评级风险:行业基本面大幅下滑，政策宽松低于预期，融资环境恶化，公司销售失速，延期付款，存货跌价，公司竣工结算的步伐不及预期

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