上海豪宅市场高度活跃有房源2年单价翻倍专家：交易量未出现明显波动

今年以来，上海豪宅市场火爆即使市场因为疫情经历了两个月的冰冻期，但6月份全市复工仅10天，上海总价3000万元以上的一手和二手豪宅就成交了33套与此同时，根据科控股等平台公布的二手房成交数据，今年以来上海豪宅成交价格大幅上涨，部分二手豪宅成交单价在两年内翻了一番

不过，上海中原地产市场分析师陆对《华夏时报》记者表示，相比市场整体成交，单价10万元/平方米以上，2000万元以上的豪宅成交占比不到1%，成交量较为稳定即使去年下半年市场处于调整期，豪宅的交易量仍然没有明显波动

部分豪宅成交单价2年内翻倍。

日前，浦东北蔡板块太平洋住宅董事梁在一次市场走访中，向《华夏时报》记者透露，与去年同期相比，近三个月来，上海豪宅市场相当火爆以其所在的店铺为例6月份，上海复工后，几栋别墅成交，甚至出现了买家只看视频就订了5900万元豪宅的情况，尤其是6，7月份那是高标准房成交量最高的两个月

其中一个让我印象深刻:上海疫情前，这栋别墅已经上市一年多了，一直没卖出去，但上海复工复产没多久，买家只看了两次就卖了梁对说道

事实上，延续2021年的趋势，上海的豪宅市场自今年年初以来一直很热据上海中原地产研究院统计，今年1月，道里公馆560，夏都花园，明园别墅，崔玉花园，易慧花园等5套上海豪宅成交总价超过1亿元，2月20日，陆家嘴滨江凯旋门成交了一套总价6720万元的二手房，均价达到了惊人的23.67万元/平方米

从4月到5月，由于新冠肺炎疫情，上海经历了两个月的冰冻6月份城市复工后，豪宅市场再次迎来高净值买家的扫货在此期间，永嘉路花园2.5亿房源售出，黄埔湾8000万豪宅一周内售出的消息不断传出来自中国房地产信息集团的统计数据显示，仅解封后10天内，上海总价3000万元以上的一手和二手豪宅已成交33套

以刚刚结束的8月为例:二手房市场，来自太平洋房屋的统计数据显示，8月上海成交总价2000—3000万元的豪宅59套，总价3000—5000万元的豪宅35套，总价5000万元及以上的豪宅13套，新房市场方面，根据上海中原地产研究院的数据，8月份，上海成交豪宅290套，去年8月份成交258套，同比涨幅约为12.4%。

即使在拍卖行市场，高净值人群对豪宅的青睐也不减:仅以8月为例日前，上海长宁区安顺路58弄淮海公馆5套千万豪宅在首场拍卖中溢价成交，总成交额2.069亿元其中，成交单价最高的102室房屋起拍价为23282980元，经过101次竞价，最终以42682980元成交，溢价率约为83%，折合单价17.44万元/平方米

交易节奏的加快也推高了上海豪宅的成交价格，部分房源成交单价剧增以上海知名豪宅项目翠湖天地为例，科控股股份有限公司APP显示，一套翠湖天地隽辉低层住宅成交总价为5555万元，成交单价为32.3万元/平方米在此之前，2021年卖出的一套房子单价为24.24万元/平方米，2020年，该项目在科控股卖了三套房子，单价从16.11万元到18.42万元/平方米不等，也就是说两年内成交单价翻了一番

上海中原地产首席分析师陆文熙解释说，豪宅具有极佳的产品附加值，由于价格较高，通常只在小范围内流通再加上买家的一些个人喜好，超出产品本身的影响因素特别大，所以会带来成交价的明显波动，同时，由于豪宅本身具有较强的稀缺性和较弱的流通性，豪宅价格相对坚挺，尤其是顶级产品不具备大幅杀跌的空间和可能性从成交情况来看，即使在市场低迷的情况下，豪宅也只是在成交量上出现了明显的缩水，价格的缩水相对较小

不过，梁向《华夏时报》记者强调，虽然豪宅市场的成交比往年火爆，但单价翻倍的现象仍是少数:豪宅非常稀缺，即使是同一个小区，因为位置，花园大小等原因，，会有一定的价格差距梁说，据他观察，疫情在2020年解封后，2021年达到一个小高潮，但总体涨幅在40%左右2021年以来，上海房价整体相对稳定

另有中介认为，如果短时间内豪宅成交价涨幅过高，将透支未来几年的市场预期，届时豪宅将处于高位横盘的状态。

交易量增加了一点，但没有那么夸张

梁认为，在过去，上海的豪宅市场蓬勃发展，主要是因为买家有改善需求后，疫情因为4，5月份上海疫情，市场交易暂停，部分正在进行的交易推迟到6月份，导致交易数据高企，其次，高净值买家仍然看好高端住宅的资产保值功能与此同时，政策层面也出台了很多利好政策，比如LPR的持续走低，刺激高端买家加紧出手

但值得注意的是，不少受访者认为，虽然今年上海豪宅市场高度活跃，但也存在过度解读的情况。

卢直言，相对于市场整体成交量，单价10万元/平方米以上，2000万元以上的豪宅成交占比不到1%，成交量相对稳定即使去年下半年市场处于调整期，豪宅的交易量仍然没有明显波动比如8月份就是成交量增加了一点，但没那么夸张

今年上海豪宅市场之所以率先升温并走出上升曲线，在鲁看来，是因为豪宅与刚需产品之间存在反比关系豪宅市场火爆的一面反映刚性需求不足，大部分市场的成交量由刚需杠杆支撑，新房和二手房价格的倒挂也是引起公众对豪宅极大关注的重要因素可是，事实上，一些新豪宅的入围分数最近明显低于以前现在80分，90分都不多见了，陆文熙说

与鲁观点一致，链家上海研究院首席分析师杨也对《华夏时报》记者表示，整个城市市场高端住宅成交占比并不高上海链家数据显示，今年前7个月，二手房成交中，2000万以上的房源有569套，占总成交的0.74%，新房中，2000万以上的房源有2164套，占总成交的4.97%从同比来看，2000万以上二手房成交同比下降50.4%，2000万以上新房成交同比增长25.7%

事实上，交易的热度已经下降了虽然有一部分热度转移到了新房市场，但是从整个市场来看，高端住宅的热度还是在下降杨向《华夏时报》记者解释，即使新房成交同比有所增长，但也要考虑到网签数据的滞后性比如2021年及之前供应的大量高端住宅，延期分散到现在的网签，所以网签成交数据增加了，但并不代表实际热度和购买力增加了

相比之下，上海低价刚需房的成交比例在扩大以7月份的成交数据为例，上海链家研究院指出，从成交价格来看，虽然价格较上月有所上涨，但明显上涨的主要是郊区环外，从同比来看，各环线均价有所回落

同时，从成交类型来看，低总价刚需房成交占比有所扩大今年以来，200万以下的比重明显上升，占35.4%，比去年提高6.8个百分点，其他价格总段比重有所下降

日前，上海以集中批量供应的方式推出今年第四批房源，涉及39个项目其中，备案均价在6万元/平方米以下的项目有22个，备案均价在6—10万元/平方米之间的项目有14个，备案均价在10万元/平方米以上的项目只有3个

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